BERRIA: Maileguaren kuotaren kalkulagailua

Hipoteka-mailegua, etxebizitzaren erosketa errazteko bidea

Hipoteka-maileguak, hipoteka deitzen diogun horrek, etxebizitza baten erosketa erraztea du xede. Kasu gehienetan, etxebizitza erosteko egin behar den ahalegin ekonomiko handiagatik, hipoteka-mailegu batez finantzatuta baizik ez dago etxebizitza eskuratzerik. Formula horrek bide ematen du ordaindu beharreko diru kopurua hainbat urteren artean banatzeko.

Etxebizitza berme

Hipoteka, zehazki, eskubide erreal bat da, ondasun baten gainean, eskuarki higiezin baten gainean, eratzen dena, betebehar bat -normalean kreditua edo mailegua ordaindu beharra- beteko dela ziurtatzeko. Beraz, maileguan emandako diruaren bermea da hipoteka.

Horrela, hipoteka-maileguaren bitartez finantza erakundeak dirua ematen dio onuradunari, ezarritako mugaraino eta epe jakin baterako. Maileguaren eskatzailea beharturik dago finantza erakundeari itzultzera, epe jakin baten barnean -eta, eskuarki, aldian behin- bai zor duen diru kopurua, bai sortutako interesak eta itundutako beste gastu batzuk.

Bermatutako zorra itundutako epean ordaintzen ez bada, mailegua eman duen finantza erakundeak zilegi izanen du hipotekapeko higiezinaren nahitaezko salmenta sustatzea.

Hipoteka eratzeko eskritura publikoa egiten da notarioaren aurrean, eta, ondasun higiezinen gaineko hipoteka denez, nahitaez inskribatu behar da jabetza-erregistroan.

Maileguaren zenbatekoa

Finantza erakundeak eskatzaileari maileguz ematen dion diru kopuruari maileguaren zenbatekoa esaten zaio, eta bi faktoreren mende dago:

• Etxebizitzaren tasazio balioa. Ez da izaten salmenta prezioa bera, baina azken hori merkatuko balioarekin bat datorren jakiteko balio du. Kontuan izan behar da finantza erakundeak tasazio balioaren %80ko mailegua eskaini ohi duela gehienez, nahiz eta beste faktore batzuk ere aintzat hartzen diren.
• Onuradunaren zorpetze ahalmena. Horrexen arabera zehaztuko da zenbat diru eska dezakeen gehienez. Finantza erakundeek, maileguaren zenbatekoa kalkulatzeko, eskatzaileak zenbat diru ordain dezakeen zehazten duten azterketak egiten dituzte. Erreferentzia gisa, hileko kuota eskatzailearen diru sarrera garbien %35-40 baino gehiago ez izatea eskatu ohi da.

Epea

Hipoteka-mailegu gehienak epe luzerako ematen dira (30 urte).

Zenbat eta epe luzeagoa aukeratu, hainbat eta txikiagoa izanen da ordaindu beharreko hileko kuota; guztira ordaindu beharreko interesak, aldiz, handiagoak izanen dira.

Gastuak

Tasazioa

Hipotekatuko den etxebizitza tasatu egin behar da, eta gaitutako profesional batek egin beharko du etxebizitzaren balioa zehazteko lan hori (tasazio elkarteek Espainiako Bankuaren baimena jasotzen dute eta beren erregistro ofizialetan inskribatuta egon behar dute). Lehen azaldu den bezala, higiezinaren tasazio balioak maileguaren zenbatekoa mugatu ohi du. Hain zuzen ere, bigarrena lehenbizikoaren %80 inguru izaten da.

Tasazio gastuak bezeroaren kontura izanen dira. Bezeroak eskubidea du aukeratutako profesionalen izenak eta tasazioaren prezioa jakiteko, eta kreditu erakundeak tasazio txostenaren kopia eman behar dio (edo jatorrizkoa, azkenean eragiketa bertan behera uzten bada).

Bezeroak berak tasazio txostena aurkeztuz gero, kreditu erakundeak nahitaez onartu behar du, tasatzaile homologatu batek egina bada eta iraungi gabe badago.

Gestoria

Kreditu erakundeek gestoria batean eginarazten dituzte hipoteka kontratatzeko beharrezkoak diren tramite batzuk (besteak beste, erregistroan finkak duen egoera egiaztatzea, zergen likidazioa egitea edo eskritura erregistroan inskribatzea). Etxebizitzaren salerosketako eskrituraren inskripzioa ere gestoriak egiten du normalean.

Aseguruak

Legeak ez du behartzen asegurua kontratatzera hipoteka bat eskatzen denean. Hala ere, gehienetan kreditu erakundeek mailegua emateko baldintza gisa eskatzen dute ondasunen asegurua kontratatu dadila edo, maizago, etxebizitzaren arrisku anitzeko asegurua.

Finantza erakunde batzuek, gainera, zenbaitetan bizi-asegurua sinatzea eskatzen dute mailegua emateko baldintza osagarri gisa. Izan ere, aseguru horrek kreditu erakundea babesten du mailegua ez ordaintzeko arriskutik, gerta bailiteke mailegu-hartzailea hiltzea edo ezindurik gelditzea.

Nolanahi ere, komeni da eskaintzak alderatu eta norberaren beharrei ongien erantzunen dien poliza aukeratzea, betiere erakundearekin ados jarrita.

Komisioak

Hipoteka-mailegua ematen duenean, finantza erakundeak hainbat komisio kobratzen ditu bitartekotza eta kudeaketa zerbitzuengatik:

• Azterketagatiko komisioa: finantza erakundeak hipoteka-maileguaren eskatzailearen kaudimena egiaztatzeko egiten dituen kudeaketa eta azterketen gastuak. Normalean, eskatzen den diru kopuruaren portzentaje bat da.
• Irekiera-komisioa: kreditua irekitzeko administrazio eta kudeaketa gastuak biltzen ditu. Normalean ez du maileguaren zenbatekoaren %2 gainditzen, eta, etxebizitza erosteko hipoteka-mailegua 150.253,03 eurotik gorakoa ez bada, azterketa gastuak barnean hartzen ditu.
• Kitapen aurreratuaren komisioa: finantza erakundeak komisio hau kobratzen ahal du hipoteka-mailegutik diru kopururen bat garaia baino lehen itzultzen denean. Aurreratutako diru kopuruaren portzentaje bat izan ohi da komisioa.
• Kitapen-komisioa: mailegutik ordaintzeko zegoen diru kopuru osoa itzultzen denean komisio hau aplikatzen da. Komisio hau %1era mugatuko da, mailegua itzultzearen arrazoia ez baldin bada beste erakunde batekin ituna egin izana maileguan subrogatu dadin.

Hipoteka-mailegua (interes finkokoa nahiz interes aldakorrekoa) 2007ko abenduaren 9tik aurrera eta etxebizitza baten gainean formalizatua bada, entitateak, mailegu osoaren amortizazio aurreratuagatik, hau besterik ezin izanen du kobratu (betiere, aurretiaz hala itunduta): atzera egitearen konpentsazioa, eta, zenbait kasutan, interes arriskuaren konpentsazioa.

Finantza erakundeek gehienez ere zenbateko hauek kobratu ahal izanen dituzte atzera egitearen konpentsazio gisa:

• Garaia baino lehen amortizatutako zenbatekoaren %0,5, mailegu-eragiketa hasi zenetik bost urte igaro ez badira, edo
• Garaia baino lehen amortizatutako zenbatekoaren %0,25, aurreko puntuan baino geroago egiten bada amortizazioa.
• Eta, erakundearekin horiek baino konpentsazio txikiagoa itundu bada, itundutako konpentsazioa ordainduko da.

Interes tasaren konpentsazioa honela dago araututa:

• Interes tasa aldakorreko maileguetan, interes tasa hamabi hilabetez behin edo maizago berrikusten bada, erakundeak ezin izanen du ezer kobratu.
• Beste batzuetan, konpentsazio honen zenbatekoa erakundearekin itunduko da, baina kobratu, kitapenak erakundeari diru galera dakarkion kasuetan bakarrik kobratu ahal izanen da, eta normalean hori horrela izanen da baldin eta kitapenaren unean merkatuko tasa txikiagoa bada ordaintzen ari zarena baino. 

Subrogazio-komisioa: maileguaren titularra aldatzeagatik ordaindu beharreko diru kopurua, amortizatzeko geratzen den zenbatekoaren   arabera kalkulatzen dena. Kitapenerako adierazitako komisioak aplikatzen dira.

Nobazio-komisioa: mailegu baten baldintzak berriro negoziatzen direnean mailegua eman zuen erakunde berarekin, erakundeak portzentaje bat kobratzen du itzultzeko dagoen kapitala oinarri hartuta. Komisio hau %0 eta %1 bitartekoa da, baina nobazioaren xede bakarra maileguaren epea luzatzea denean, amortizatzeko dagoen kapitalaren %0,1eko komisioa kobra daiteke gehienez ere.

Etxebizitza babestua erosteko maileguak

Etxebizitza babestua erosteko maileguek baldintza berezi batzuk izan ditzakete